Coaching

Coaching per amministratori di condominio, da chi lo è stato per vent’anni

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Meno stress, più metodo, uno studio che regge anche quando le urgenze arrivano tutte insieme

. «È sempre stato così» non è una legge. La tua vita da amministratore può essere diversa.

La normativa la conosci. Quello che logora è tutto il resto: le persone, le telefonate, le assemblee, il peso di avere sempre tutto sulle tue spalle. Il coaching lavora proprio lì, sui casi reali del tuo studio, con strumenti che puoi usare già dalla prossima telefonata.

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Ti riconosci in almeno una di queste situazioni?

Il telefono squilla alle 23 e senti di dover rispondere subito, sempre, a tutti.
Prima di un’assemblea difficile dormi male, e dopo resti scosso per giorni.
Un condomino alza la voce e ti ritrovi a giustificarti invece di guidare la conversazione.
Nello studio tutto passa da te: delegare ti sembra più rischioso che fare da solo.
Il tempo per far crescere lo studio, o per preparare chi lo porterà avanti, non arriva mai.

Non è il destino del mestiere. È un modo di pensarlo, e si può cambiare.

Prima di tutto, il mindset

il primo cambiamento è nella testa, non nell’agenda

«È sempre stato così.» «Fai l’amministratore: la tua vita non può essere diversa.» «Il telefono acceso giorno e notte fa parte del mestiere.»

Le hai sentite tante volte, magari le hai dette anche tu. Io ci ho creduto per anni.

Sono frasi che sembrano realismo e invece sono abitudini: modi di pensare il lavoro che ci siamo passati di generazione in generazione, finché sono diventati “normali”. Ed è proprio questo il punto: se pensi che non si possa fare diversamente, non provi nemmeno. Qualsiasi tecnica, agenda o software si scontra contro quel muro.

Per questo il percorso parte da qui. Prima di cambiare come lavori, cambiamo come guardi il tuo lavoro: dal “devo rispondere a tutti, subito” al “decido io come e quando”, dal “cerco il colpevole” al “cosa serve adesso”, dal “faccio tutto io” al “guido uno studio”.

Il mestiere resta lo stesso. Cambia chi lo fa, e come lo vive.

Sono sempre reperibile

L'assemblea la subisco

Lo studio dipende da me

Ho orari chiari e i condomini li rispettano

L'assemblea la conduco

Lo studio funziona anche quando non ci sono

Cinque aree, partendo da quella che oggi ti pesa di più

Comunicazione e condomini difficili — Rispondere con calma anche quando l’altro alza la voce, riconoscere chi hai davanti, chiudere le discussioni infinite. Dal “cercare il colpevole” al “cosa serve adesso per risolvere”: è l’intelligenza emotiva applicata al condominio.

Stress e organizzazione del tempo — Orari di reperibilità, priorità vere, margini per gli imprevisti. Strumenti semplici per non rispondere in automatico e recuperare spazio per te.

Assemblee — Prepararle prima di entrare in sala, dire le regole in apertura, gestire i toni alti, chiudere i punti senza riaprirli. Condurre invece di subire.

Lo studio e i collaboratori — Da gruppo di lavoro a squadra: procedure scritte per delegare con fiducia, feedback che fanno crescere invece di ferire, un clima in cui i collaboratori restano. E la tua autorevolezza: un riferimento riconosciuto, non un capo tollerato.

Crescita e passaggio generazionale — Farsi conoscere, dare valore al proprio lavoro, crescere senza perdere qualità. E quando arriva il momento, preparare il passaggio dello studio senza perdere clienti né collaboratori.

Gioca

Partiamo dalla tua situazione

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Come lavoriamo insieme. Costruiamo un percorso

Chiamata conoscitiva gratuita (30 minuti). Mi racconti la tua situazione e capiamo se e come posso esserti utile. Se non è il momento giusto, te lo dico io per primo.
Fotografia di partenza. Mettiamo a fuoco cosa ti costa più energia e scegliamo uno o due obiettivi concreti, misurabili.
Le sessioni. A seconda dell'obiettivo da raggiungere fisseremo un numero adeguato di sessioni (i percorsi non sono uguali per tutti, sono personalizzati) normalmente una sessione dura 50 minuti, le faremo online, per evitare di buttare tempo negli spostamenti. Lavoriamo su casi veri del tuo studio: la telefonata di ieri, l’assemblea di giovedì.
Il Quaderno operativo, incluso. Lo usiamo sessione dopo sessione: schede da compilare, frasi pronte, il piano dei trenta giorni.
Tra una sessione e l’altra. Una cosa sola da provare nella realtà, e la riprendiamo insieme alla volta successiva.
Verifica finale. Guardiamo cosa è cambiato e costruiamo il piano per i mesi successivi.

. Chi sono Parliamo la stessa lingua

Sono Alessandro Barbato. Per oltre vent’anni ho fatto l’amministratore di condominio, arrivando a gestire più di duecento edifici: conosco le telefonate delle 23, le assemblee che si spaccano e la fatica di tenere insieme tutto.

Oggi sono mental e business coach, formatore ed esperto di PNL e comunicazione. Ho una laurea in Economia aziendale alla Bocconi e due master universitari, in formazione e comunicazione e in innovation, business e mental coaching. Mi sono specializzato in Mindsetting con Stefano Santori (Stefano Santori Training): è la base del lavoro che faccio per aiutare gli amministratori a uscire dal «è sempre stato così». Affianco gli amministratori e i loro studi nei momenti di cambiamento: comunicazione, gestione dello stress, organizzazione, passaggio generazionale.

Il metodo che uso, il Metodo CondoCoach, nasce da quell’esperienza sul campo, non da un manuale teorico.

Sono anche l’autore di Coach Revolution. Amministratore di condominio di ieri, di oggi ma soprattutto di domani.

L’ho vissuto anch’io

Vent’anni sul campo, errori compresi

Storie vere della mia vita da amministratore. Nomi cambiati, fatti no.

Il verbale che finì in questura

Assemblea in un palazzo con molti condomini anziani. Nel momento più acceso il signor Mazzei, per calmare il vicino, gli dice: «Ma stai zitto, non ti agitare, rilassati: siamo vecchi, avremo sì e no un mese da vivere!». Era una battuta. Il signor Frediani non la prende così e lascia l’assemblea furioso.

Sembrava finita lì. Tre giorni dopo mi arriva la convocazione della polizia: Frediani aveva denunciato una «minaccia di morte durante l’assemblea di condominio». Mi chiesero di testimoniare, ma soprattutto la copia del verbale, per verificare le parole esatte. E l’avvocato di Frediani mi contestò di non averle trascritte con precisione.

Cosa ho imparato: il verbale non è un riassunto da fare in fretta, è un documento che può finire davanti a un giudice. Le frasi che accendono la discussione vanno annotate con cura, e chi presiede deve fermare i toni prima che diventino un caso.

→ È uno dei temi su cui lavoriamo nell’area Assemblee.

Difendere il socio o dire la verità?

Assemblea per approvare il consuntivo dei lavori straordinari. Il signor Pucci contesta il criterio con cui erano state ripartite le spese per la copertura dell’area sotterranea dei garage. Solo in quel momento mi accorgo che ha ragione: il mio socio, che aveva seguito la pratica, aveva sbagliato la ripartizione.

Davanti a tutti avevo due strade: sconfessare il mio socio, oppure difenderlo ricordando a Pucci che l’obiezione andava fatta quando si era approvato il riparto preventivo. Scelsi di difenderlo: era il mio socio e un caro amico. Fu un classico caso di “arrampicarsi sugli specchi”. Com’è finita? Quel condominio cambiò amministratore.

Cosa ho imparato: difendere l’indifendibile costa più che ammettere un errore. I condomini perdonano uno sbaglio riconosciuto, non una difesa che non sta in piedi. E mai entrare in assemblea senza aver studiato i documenti riga per riga, anche quelli preparati da altri. E mai approvare un preventivo di corsa, senza esaminarne ogni dettaglio: è lì che si evitano i problemi del consuntivo.

→ Ne parliamo nelle aree Assemblee e Lo studio e i collaboratori.

L’amministratore non va in vacanza (nemmeno sotto l’ombrellone)

Vivo e lavoro in una località di mare. Per anni andare in spiaggia era impossibile: giorno feriale o festivo, mattina, pausa pranzo o pomeriggio, c’era sempre qualcuno all’ombrellone accanto o al bar. «Amministratore, a che punto siamo coi lavori al cancello?» «Amministratore, ha visto che le ho saldato la rata?» «Amministratore, ha fatto pagare il moroso del terzo piano?»

Per stare tranquillo, al mare dovevo andarci dall’altra parte d’Italia.

Cosa ho imparato: se non sei tu a decidere quando e dove sei l’amministratore, lo decideranno gli altri, sempre. Confini chiari, orari chiari, canali chiari: non sono scortesia verso i condomini, sono quello che ti permette di lavorare bene anche per loro.

→ È il cuore dell’area Stress e organizzazione del tempo.

La storia finita bene: venti secondi

I condomini di un palazzo che amministravo andarono da un altro amministratore per sostituirmi. Lui li fece sedere e disse: «Ok, avete venti secondi per dirmi cosa volete, perché lo volete e quali sono le lamentele». E cominciò a contare: venti, diciannove, diciotto…

All’assemblea di nomina ebbero il coraggio di raccontarmi tutto. E mi confermarono per acclamazione: «Almeno lei ci ascolta quando parliamo, e per tutto il tempo che serve!»

Cosa ho imparato: i condomini non cercano l’amministratore perfetto. Cercano qualcuno che li ascolti. Spesso è lì, e non sui numeri, che si vince o si perde un incarico.

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